知恒普法 | 房屋征收中居住困难保障怎么认定

一、

申请

       首先需要明确的是，居住困难户的认定，只能以户为单位提出，个人不能单独申请。

       所谓以户申请，是以房屋权证为单位，而非以户口本为单位。根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（下称“《细则》”），房屋被征收时，公房承租人或者私房产权人有权申请居住困难保障。

       这里要注意，本市被征收房屋常存在多个户口、多个家庭同时在册和使用的情况，此时公房承租人或产权人常因自身利益考虑，而拒不申请居住困难保障，此时其他非承租人或产权人怎么办？

       根据沪房管征〔2014〕243号《上海市住房保障和房屋管理局关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知》（下称“《进一步通知》），居住困难审核申请，应当由被征收人、公有房屋承租人提出。被征收人、公有房屋承租人不提出居住困难审核申请，房屋使用人、共同居住人可以提出居住困难审核申请。

      提示1：征收部门一般对承租人和产权人的申请会更加积极予以配合，如该户公房承租人或私房产权人拒不申请居住困难保障，其他户籍在册人口提出的，应当注意避免仅以口头形式向征收人员提出，而应同时以书面的方式向征收事务所或者房管部门提交申请，并预留相关证据，以便诉讼中证明自己在期限内举证过；另居住困难保障有公示期，一般为15日，居民如需提出异议，应在公示期内提出，故需随时关注审核进展及公示情况，以便可以及时行权；

       提示2：对私房产权人、公房承租人、其他可能被认定为同住人的户籍在册人口要特别注意，托底虽然有助于增大大蛋糕，但并不等于一定会惠及自身，目前上海法院对居困人口的应得利益分配意见分歧较大，部分法院对居困人口过多倾斜，常出现因其他人被托底而损及前述人员利益的情况） 

二、

认定与补贴

     （一）审核的时间节点和具体内容

      根据《进一步通知》，居住困难审核的内容，应当是房屋征收决定公告之日，在被征收房屋处有本市户籍的人员，在本市有无其他住房或者是否居住困难。

     （二）他处住房的核查范围

      根据《进一步通知》，房屋征收居住困难认定中的他处住房是指：在被征收房屋处有本市户籍的人员本人及配偶（或以未成年子女名义）在本市有其他住房，有下列情形之一均认定为其他住房：

     （一）在他处拥有公有住房使用权，或者拥有私有房屋所有权（含宅基地、商品住房包括使用贷款购房的情形）；

     （二）将已购公有住房出售、公有住房承租权差价交换，或者获得过住房货币补贴；　  （三）他处房屋获得过拆迁补偿安置，或者房屋征收补偿；

     （四）享受过共有产权保障住房（经济适用住房）政策。

       这里需要注意的是，房屋征收居住困难中的“他处住房”与公房征收补偿利益分割中的“他处住房”不同，前者不仅包含私房在内，而且对房屋的范围一般只溯及征收决定公告之日前5年内，而后者则仅包括福利性质房屋和其他住房福利待遇，但对追溯年限不做限制。

       另外，由于《细则》仅宽泛地规定可根据经济适用房住房面积核定规定处理，而经济适用房的审核与房屋征收活动毕竟有别，实践中每个基地还是会参照有关规定的精神制定具体的《居住困难户认定和保障补贴办法》（下称“基地口径”），把握不一，具体需以基地口径为准。

       特别需要强调的是，部分基地对一些非在册人口制定了居困人口引进政策，符合一定条件的在册人口配偶、子女也可能在居住困难审核中被认定为居困人口，另外，由于居困人口不要求实际居住，对他处福利住房的情况并不溯及5年之前，实践中往往有未实际居住，且曾享受过福利性住房待遇的人被认定为居困人口。

      （三）居住困难的标准

       根据沪府发〔2012〕14号《上海市2012年共有产权保障房（经济适用住房）准入标准和供应标准》（下称“准入标准”），只有人均他处住房建筑面积低于15平方米的人，才符合共有产权保障房（经济适用住房）的供给对象，因此沪房规范〔2019〕17号《上海市共有产权保障房（经济适用住房）申请对象住房面积核查办法》（下称“《核查办法》”）及各基地口径中，目前均执行这一政策，即对在被征收房屋处有户口，但在本市另有住房且人均住房建筑面积超过15平方米（不含15平方米）的人员，不予核定为居困人口。

       因此，虽然居住困难户是以户为单位申请，但不是说只要该户提出了申请，所有的人都可以雨露均沾，只有按照规定被审核认定为居困人口的人，才有资格进入后续折算环节。

  需要指出的是，很多当事人甚至同行常误认为凡属他处人均建筑面积低于22平米的人，均属居住困难人员，这种观点是错误的，所谓人均低于22平米只是指当次征收安置时如该户人均补偿低于22平米的，则补足至22平米，而人均低于15平米则是指判定该人是否属于居困人口的一个准入条件。

     （四）折算是否属于居住困难户

      根据前述办法核定居困人口（即：居住困难户人数）后，需按照《细则》第三十一条的规定，先行折算被征收房屋所在户是否属于居住困难户，方可给予增加居困保障补贴，该条规定：

       按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定以及本条第二款规定的折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。

       折算公式为：被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数。

       保障补贴＝折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收居住房屋补偿金额。

       折算单价由区（县）人民政府公布。

       符合经济适用住房政策规定条件的居住困难户，可以优先购买经济适用住房

       其中折算公式之“被征收居住房屋补偿金额”系指房屋征收中应当给予的评估价格、价格补贴、套型面积补贴（若有）的总额（俗称“三块砖”）。如：

       被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数＜22平米的，则认定该户为居住困难户。该户依下列公式整体增加居住困难补贴：

       居住困难补贴=折算单价✖居住困难户人数✖22平米-被征收居住房屋补偿金额

       即所谓该户“人头款”大于“砖头款”。

      提醒：根据《细则》与《进一步通知》，所获保障补贴属被征收人或公房承租人及其同住人共有。同时，该款可用于结算购买用于产权调换的动迁安置房。

律师

简介

程旭敏律师

知恒（上海）律师事务所律师

专业方向：

房产及动拆迁、公司知产、执行等诉讼、仲裁法律事务

邮箱：

chengxumin@zhihenglawyer.com

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