知恒动态 | 把问题带来，把思路带走——业主沙龙第1期聚焦业委会”从0到1“
2026年10月24日下午，由知恒律师事务所主办的业主沙龙第1期在知恒律师事务所21楼7号会议室顺利举行。
沙龙现场
本期沙龙以“把问题带来，把思路带走——如何让业主委员会炫起来”为主题，由知恒律师事务所陈德福律师主讲，知恒团支部书记杨骏律师主持。来自深圳多个小区的业主代表、业委会成员到场参与，现场提问热烈，互动环节中陈律师逐一对各小区的实际难题进行了拆解和解答。
陈德福律师
杨骏律师
本期沙龙是业主沙龙系列的第一期，区别于大型论坛的单向讲授，沙龙采取小规模、深交流的形式，围绕业主大会成立、业委会运作与换届三大环节，为业主提供“从0到1”的全流程实操指引。
01. 从0到1：成立有据，共同管理权不能沉睡
ZHI HENG LAW FIRM
陈德福律师以三组数据开篇：截至2023年初，深圳符合业委会成立条件的3265个小区中，实际成立率仅约49%，一半小区业主的共同管理权仍处“沉睡”状态；截至2025年5月，全市已有3334个小区开设业主共有资金账户，不少小区用公共收益给业主发放分红、抵扣物业费；同时，物业管理纠纷与投诉已占社区投诉50%以上且持续上升。
围绕业主大会如何设立，陈律师梳理了从启动、组建筹备组、筹备工作到召开首次业主大会的完整流程：建设单位触发或20%业主联名启动后，街道办应在一个月内成立筹备组，筹备组由七至十名成员组成、业主代表不低于一半；表决环节，他给出民法典第二百七十八条的口诀——“三分之二参与，一般事项双过半，重大事项双四分之三”，并特别提醒，深圳的互联网表决必须通过市住建部门建立的电子投票系统进行，自行拉群投票、接龙均不符合条例规定。
02. 从1到长青：运作有方，开会管钱有章法
ZHI HENG LAW FIRM
业主大会成立后如何规范运作？
陈律师概括为三件事：一是“开会不能停”，定期会议每年至少召开一次，经20%以上业主提议应当召集临时会议，业委会“躺平”不开会的，业主可请求街道办责令限期召集；二是“管好钱袋子”，业主大会备案后取得统一社会信用代码证书，可依法开设共有资金账户，电梯广告、场地租赁、共有车位经营等公共收益全部归入共有资金，并可设监事按季度核查公示，八类重大事项不得授权业委会决定，必须由业主大会直接决定；三是“监督物业”，把服务标准与违约责任量化写进物业服务合同，业主大会决议对全体业主具有约束力。
03.有序换届：平稳交接是长治久安的基础
ZHI HENG LAW FIRM
针对业委会换届这一高频难点，陈律师总结出七个关键节点：业委会每届任期五年，届满前六个月由街道办牵头组建换届小组，其构成与首次筹备组几乎一致——“第一次业主大会怎么筹备，换届就怎么筹备”；候补委员递补后人数不得低于原有人数的50%，否则须重新选举；财物档案在换届小组成立后三个工作日内移交，新一届备案后十个工作日内交接，拒不移交的由街道办责令限期移交、公安机关协助执行；同时建议各小区把主任任期和离任经济责任审计制度用起来，做到“前任走得干净，后任接得放心”。
04.互动答疑：把您小区的问题带上来
ZHI HENG LAW FIRM
分享结束后，沙龙进入互动环节。参会业主围绕筹备组组建受阻、表决票计算、与物业企业谈判等具体问题踊跃提问，陈律师结合法规与一线经验逐一解答，实现了“现场提、现场解、现场给思路”的活动初衷。
多位业主代表表示，本期沙龙内容系统、实操性强，对推动本小区业主大会成立和业委会规范运作很有帮助。
知恒律师事务所将持续深耕社区治理法律服务领域，常态化承办业主沙龙、社区普法宣讲和业委会专项培训，针对业主大会设立、公共收益管理、物业服务选聘、业委会换届等高频法律难题持续输出体系化、落地性强的专业支持，助力深圳基层社区治理走向规范化、透明化、长效化。
律师
简介
陈德福
知恒律师事务所律师
经济师
业务领域：
民商法、公司法、物权法、行政法、诉讼与仲裁
个人介绍：湖北襄阳人，下乡知青，当过工人，曾任襄阳市政府驻深圳办事处干部、深圳某集团有限公司贸易部经理、中海油某海洋石化有限公司董事总经理、北京市盈科（深圳）律师事务所党委副书记兼纪委书记等职务，每日经济电讯“深圳40年*财经40人”系列专访报道人物之一。
现为广东省律师协会物业管理专业委员会委员、深圳市律师协会党委、政府法律顾问专业委员会委员、深圳市律师协会象棋俱乐部名誉主席、深圳国际招标有限公司专家库评标专家。
杨骏律师
知恒团支部书记
知恒律师事务所专职律师
中国政法大学在读硕士研究生、注册金融分析师、国家市场监督管理局认证企业合规师。业务聚焦公司治理与企业合规、土地与房地产纠纷、劳动争议等，承办多起重大、疑难民商事案件。先后担任共青团深圳市委员会、深圳市少年宫、深圳市龙华区应急管理局及深圳多个街道办事处等政府机关、事业单位法律顾问，为正佳国际集团（香港）有限公司、深圳市城市建设开发（集团）有限公司、中国平安财产保险股份有限公司等大型企业提供诉讼代理服务。
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