知恒析法 | 熊妮律师浅析广东宅基地纠纷类型及法治化路径---以中央一号文件为背景
作者 | 熊妮、郑燕璇
一
引言
2025年2月23日，2025年中央一号文件《中共中央国务院关于进一步深化农村改革扎实推进乡村全面振兴的意见》正式发布。这份文件是对乡村振兴的“行动指南”，更对农村宅基地管理提出了新指令。
本文将通过解读中央政策文件，结合广东省近年来的各类型宅基地纠纷案件，为规范宅基地管理提供合规参考。
二
政策突破：宅基地管理三大制度创新
（一）“房地一体”产权明晰化改革
文件明确提出，要扎实做好房地一体宅基地确权登记颁证工作。这意味着农村宅基地和房屋将实现 “一体化” 登记，把宅基地使用权和房屋所有权统一登记在一个证书上。如此一来，农户产权更加清晰，不仅能简化后续的登记流程，还能有效避免因权属不清引发的各类纠纷。
对农民而言，确权后的宅基地和房屋在流转、抵押、拆迁补偿等方面都将更加便利。
（二）使用权盘活机制
随针对城镇化进程中形成的闲置农房资源错配问题，避免土地资源浪费，此次文件强调要积极探索闲置农房的盘活利用机制，允许集体经济组织通过出租、入股、合作等方式导入多元业态。将闲置农房改造为乡村民宿、文化创意空间、养老设施或入股合作社参与乡村旅游项目，与企业合作开发农家乐等方式，不仅能让农民增加收入，还能为乡村振兴注入新活力。
（三）进城落户农民宅基地权益有保障
文件显示，对于进城落户的农民，其宅基地使用权会依据法律得到切实维护，不会被随意剥夺。这一规定极大地消除了进城农民的后顾之忧，无疑给他们吃下了 “定心丸”，使得农户在城乡之间拥有了更为灵活的选择空间，有效缓解了城镇化进程中可能产生的社会矛盾。
与此同时，还积极探索并建立了宅基地自愿有偿退出机制。对于那些有意愿主动退出宅基地的农民而言，他们能够通过有偿转让的方式，将自家的宅基地使用权流转给村集体或者其他有实际需求的农民，以此实现农村宅基地资源的优化配置，提高资源的利用效率。
上述政策，不仅紧密保障了农民的切身权益，也为农村土地资源的合理、高效利用奠定了坚实的制度基础，有力地推动了农村的可持续发展。
三
广东宅基地纠纷的四大类型及法律规制
（一）宅基地权益分配纠纷
典型案例一
● 典型案例：(2020)粤0224民初248号
● 争议焦点：外嫁女是否保留宅基地权益分配
裁判要旨：《广东省实施〈中华人民共和国妇女权益保障法〉办法》第二十三条规定：“村民代表会议或者村民大会决议、村规民约和股份制章程中涉及土地承包经营、集体经济组织收益分配、股权分配、土地征收或者征用补偿费使用，以及宅基地使用等方面规定，应当坚持男女平等原则，不得以妇女未婚、结婚、离婚、丧偶等为由，侵害其合法权益。”
法律启示：宅基地权益分配需结合户籍、居住事实、集体决议综合判断。
（二）违法转让纠纷
典型案例二
● 典型案例：(2024)粤20民终5827号
● 案情：非本集体村民购买宅基地房屋被诉无效
裁判要旨：宅基地使用权具有社会福利性质，农村村民基于特定的身份关系才能无偿从土地所有权人处取得宅基地使用权，宅基地使用权的流转应在本集体经济组织内部进行。城镇居民和非本集体经济组织成员购买宅基地使用权的行为，不但在主体上违反了国务院相关规章、政策的禁止性规定，也损害该集体经济组织的公共利益，应认定为无效。
本案聚焦：本案中，李某并非中山市 xx 镇的村民，不具备取得双方所称案涉宅基地使用权的主体资格。因此，李某向何某、梁某购买宅基地的行为无效，现李某诉请何某、梁某向其返还购地款243800元并支付利息，一审法院予以支持。
（三）宅基地确权纠纷
典型案例三
● 典型案例：(2020)最高法行再375号
● 争议焦点：城镇居民户口能否成为宅基地使用权人
最高院认为：虽然吉某的户籍信息登记为城镇居民户口，但是其本人自退休以后一直居住在该集体经济组织之中，依靠集体经济组织所有的集体土地作为其基本的生活和居住保障，形成了稳定的生产、生活关系。
吉某有权申请重修祖宅或者根据规划向所在村民小组和村委会申请宅基地异地建房居住建房。所在村民小组和村委会应签字盖章予以同意，五华县国土局调查核实后予以公告。
（四）继承权纠纷
典型案例四
● 典型案例：(2021)粤0606民初35022号
● 争议焦点：非集体成员子女能否继承宅基地房屋
裁判要旨：宅基地使用权和房屋所有权相分离，宅基地所有权属农民集体，宅基地使用权和房屋所有权属于农户。宅基地使用权人以户为单位，依法享有占有和使用宅基地的权利。在户内有成员死亡而农户存续的情况下，不发生宅基地继承问题。
农户消亡时，权利主体不再存在，宅基地使用权灭失。同时，根据民法典的有关规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承。因房地无法分离，继承人继承房屋取得房屋所有权后，可以依法使用宅基地，但并不取得用益物权性质的宅基地使用权。
本案聚焦：原、被告提供的证据，登记于简某名下的涉案房屋所在的地块属于农村宅基地，现该宅基地上没有房屋，故原告（简某子女）请求被告返还房屋，与事实不符，本院对原告该主张不予确认。由于单纯宅基地不发生继承，故原告也不能依对涉案宅基地主张继承权利，也不存在向集体组织即被告请求返还宅基地的权利，只有涉案宅基地有可被原告继承的房屋，原告因继承房屋取得房屋所有权后，才可以依法向集体组织申请继续使用房屋所对应的宅基地。
综上所述，原告诉请缺乏理据，本院不予支持。
四
纠纷解决的法治化方案
（一）确权登记：筑牢权利基础
根据《民法典》第363条及《土地管理法》第62条，宅基地使用权需通过法定程序确权。2021年自然资源部全面推行“房地一体”不动产登记，村民应主动完成以下步骤：
（1）提交权属证明。包括集体土地使用权证、建房审批文件、历史用地凭证等；
（2）实地测绘确界。由专业测绘机构出具宗地图，明确四至坐标；
（3）公示异议期处理。对登记信息公示期间提出的异议，通过补充证据或行政裁决解决。以上步骤以当地相关部门具体政策为准。
（二）流转程序合规化：严守法律红线
宅基地流转受《土地管理法》《农村土地承包法》严格限制，需遵循“集体内部转让+政府审批”双要件，具体步骤如下：
（1）受让主体限制。仅限本集体经济组织成员，且需符合“一户一宅”原则；
（2）书面合同必备条款。应载明转让价格、面积、用途限制及违约责任（参照《农村宅基地管理办法》第15条）；
（3)政府备案审查。乡镇政府对合同效力、受让人资格进行实质性审查。
（三）继承与分户规划：防范家族矛盾
依《民法典》继承编，宅基地使用权可随房屋继承，但需注意：非集体成员有继承限制，城镇户籍子女仅能继承房屋所有权，不得重建、扩建；关于分户确权规则：符合分户条件的家庭成员，应提前向村委会申请新宅基地，避免“一宅多户”冲突；涉及遗嘱的宅基地，最好通过公证遗嘱明确房屋分配方案，降低继承纠纷风险。
五
结语
广东宅基地改革正面临"制度破冰"与"权益保障"的双重考验，唯有坚持法治化、市场化、数字化协同推进，方能实现中央政策精神与地方实践创新的有机统一。未来需重点关注资格权物权化、使用权资本化、监管智能化三大趋势，为全国改革提供"广东样本"。
作者
简介
熊妮
知恒（东莞）律师事务所股权高级合伙人律师
知恒（东莞）律师事务所女律师工作委员会主任
知恒（东莞）律师事务所土地与建筑法律事务部主任
业务领域
土地与建筑交易、征地补偿、政府拆迁、重大疑难经济合同纠纷
荣誉
广东省律师协会第十二届国有资产法律专业委员会委员
东莞市律师协会第八届政府与村居法律顾问专业委员会副主任
东莞市律师协会第八届律师执业权利保障工作委员会委员
东莞广播电视台《与法同行》栏目特邀主讲嘉宾
东莞广播电视台《平安东莞》栏目特邀律师嘉宾
东莞市金融消费权益保护协会特邀调解员
东莞广播电视台普法团成员、法治观察员
东莞市律师协会青年律师领军人才训练营第二期最佳辩手
东莞市律师协会青年律师领军人才训练营第二期辩论赛团体亚军
东莞市律师协会、东莞市青年人才成长促进会“青年进莞说”能言快语奖
经典案例及媒体报道
其办理的多起土地权属争议纠纷、主播居间合同纠纷、经济合同纠纷等案件被东莞电视台《法庭内外》、《平安东莞》等节目报道，其中主播纠纷案例被央视新闻公众号转播。
郑燕璇
知恒（东莞）律师事务所实习律师
法学学士
工作语言
中文、英语
专业领域
民商事案件、民商事仲裁、企业法律顾问
研究成果
《集体土地租赁案件审判疑难问题研究》
《"征收”和”征用”区分立法下如何建立完善土地征用法律制度》
工作内容
主要协助办理医疗纠纷、土地纠纷等民商事案件、刑事诉讼案件以及服务常年法律顾问、合同审查等非诉法律事项。
联系方式
15360548752@163.com
往期回顾