知恒分享 | 内地学生在香港的房屋租赁法律风险防范指南（中）

三、在香港租房时租金包含范围，涵盖物业费、物业税、水电费等常见问题

在香港租房市场中，租金的具体涵盖范围需根据租赁合同条款明确约定。以下是租金、物业费、物业税及水电费的常见处理方式，结合香港租赁惯例和法律要求整理：

租金通常包含的内容

基本房屋使用权租金的核心是获得房屋居住权，通常不包含其他附加费用（如管理费、水电煤网等），除非合同特别注明“全包”（All-inclusive）

• 例外情况：部分学生公寓或长租型服务式住宅可能打包收费，但需在合同中明确列出包含项目

物业费（管理费）的承担方

· 法律归属：物业费（管理费）是业主因持有房产而向物业公司支付的费用，原则上由业主承担。

· 实际操作：业主常通过提高租金或单独列明“租客需支付管理费”条款，将成本转嫁给租客。例如：

• 合同中注明“租金不含管理费，租客需按月支付管理费 XXX 港元”。

• 风险提示：若合同未明确约定，租客可拒绝支付，但业主可能因此提高租金或终止租约。

物业税的责任归属

· 纳税义务人：物业税针对业主的租金收入征收，税率为租金净额的15%，法定缴纳责任在业主（拥有人）。

· 租客的潜在成本：业主通常将物业税隐含在租金中。例如：

• 若月租2万港元，业主需缴物业税 = 20,000×12×80%×15%=28,800港元/年（扣除20%维修免税额后）。

• 合同陷阱：部分业主在合同中加入“租客需承担物业税”条款，此类条款可能因违反《税务条例》而无效。

水电费的计算与支付方式

水电费默认由租客承担，具体规则如下：

1. 水费

· 周期：每4个月结算一次，首12立方米免费，后续分级收费（如：次31立方米：4.16港元/立方米）。

· 转名流程：新租客需向水务署提交申请并缴400港元按金。

2. 电费

· 分区计费：

• 中电（覆盖九龙、新界）：按2个月用量分段收费（如首400度：91.3仙/度）。

• 港灯（覆盖港岛）：首150度81.3仙/度，超出部分递增。

· 承接账户：需向电力公司提交租约副本并缴按金（约60天预估电费）。

3. 煤气费

· 按月抄表，以兆焦耳（MJ）计费（1度=48MJ），首500MJ 单价28.55仙。

水电费支付责任对比表

合同签订注意事项

1. 明确费用条款：要求合同逐项列出租金是否包含管理费、物业税、水电煤等，避免模糊表述如“杂费由租客承担”。

2. 查验历史账单：入住前要求业主提供结清水电煤费的证明，防止承担前任租客欠费。

3. 印花税效力：租约需经税务局加盖印花（费用为年租0.5%），否则发生纠纷时无法作为法庭证据。

四、在香港租房涉及明确的年龄限制和证件要求，具体规则如下

年龄限制（依据香港《未成年人監護條例》）

1. 未满8周岁

o 无民事行为能力：禁止独立签约，租房合同必须由法定监护人（父母）代理签署，否则合同无效。

2. 8–16周岁

o 限制民事行为能力：

• 仅可签署与年龄、智力相符的简单租房合同（如短期低价单间）；

• 复杂或高额合同需监护人书面同意，否则效力待定（监护人可撤销）。

3. 16–18周岁

o 特殊成年身份：若以劳动收入为主要生活来源（需提供工资单、劳动合同等证明），可独立签约并承担法律责任；否则仍需监护人同意。

4. 满18周岁

o 完全民事行为能力：可独立租房，无特殊限制。

风险提示

• 房东若向未经同意的未成年人出租，合同可能无效且面临罚款；

• 酒店/宾馆强制要求年满18岁才能登记入住（未满者需成年人代理）。

租房必备证件清单

核心身份证明

· 内地居民：港澳通行证（有效期覆盖租期）、内地身份证。

· 香港居民：香港身份证。

· 国际学生：护照、学生签证。

财务能力证明

1. 收入证明：

o 在职人士：最近3个月工资单或雇佣合同；

o 学生：父母资助声明+监护人收入证明（或存款证明）。

2. 银行流水：最近3个月账户流水，显示稳定收支（建议余额≥3个月租金）。

补充文件（视情况需提供）

· 学生证：学生身份核实；

· 住址证明：内地户口本或近期水电账单（用于开通香港水电账户）；

· 担保人文件：若需担保，担保人身份证、收入证明及担保书。

特殊群体注意事项

1. 留学生：

o 优先选择学生公寓（如 iRent），运营方接受监护人远程授权签约；

o 需提交录取通知书和学生签证副本。

2. 未成年劳动者（16–18岁）：

o 必须提供劳动合同+银行工资流水，证明经济独立。

签约合规要点

1. 合同签署：

o 未满18岁者需监护人共同签署或提供公证授权书；

o 租约需加盖印花税（租金年额的0.5%），否则无法律效力。

2. 费用透明化：

o 明确租金是否含管理费（通常由业主承担但可能转嫁）、物业税（法定由业主缴付）；

o 水电煤网费默认由租客支付，入住前办妥转名手续（需押金）。

供 稿 人

纪歆栩

暨南大学法学专业本科生

邮箱：2940782322@qq.com

微信：294078232

指导律师

罗白云律师

知恒香港合伙人

香港注册外地律师(RFL)

联系方式

邮箱：luobaiyun@zhihenglawyer.com

微信号：Luoby1271

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