知恒分享 | 中国企业出海哈萨克斯坦——如何在哈萨克斯坦租赁房产（上）
一、哈萨克斯坦房地产市场概况
近年来，哈萨克斯坦的房地产市场发展迅速，尤其是在首都阿斯塔纳和最大城市阿拉木图，城市化进程和人口增长推动了住房需求的持续上升。哈萨克斯坦积极推进法律现代化改革，例如发展电子政务、推广数字化法庭系统、加强司法透明度和反腐败机制，并致力于为外国投资者提供更稳健的法律保障。
而且，部分房产信息和交易流程已经可以通过电子平台进行，便利性逐步提升。
在房租方面，大城市中心区域的住宅租金相对较高。以2024年为例，阿拉木图和阿斯塔纳市中心一居室公寓的月租金大致在500至800美元之间，而在城市郊区或小城市，租金则更为低廉，通常在300至500美元之间。
租赁通常按月支付，并签订正式合同，合同期限多为一年，外籍租户还需在迁入后进行住房地址登记。总体而言，租赁市场规范性不断提升，但仍存在一定程度的“黑市租赁”，需谨慎识别。
二、哈萨克斯坦房产租赁法律框架
哈萨克斯坦是一个大陆法系国家，其法律体系深受苏联法传统和欧洲大陆法影响，以成文法为主要特征。现行宪法于1995年通过，确立了三权分立制度和市场经济的基本原则，是国家的根本法律。哈萨克斯坦的法律体系涵盖民法、刑法、行政法、税法、劳动法等多个领域，其中《民法典》是调整财产、合同、继承等民事法律关系的核心法规。
在国家机构结构方面，立法权由议会行使，包括参议院与马吉利斯两院；司法体系以最高法院为终审机构，另设有普通法院与经济、行政等专门法院；检察机关独立行使监督与公诉职能。
以下为哈萨克斯坦的房产租赁法律框架：
1. 《哈萨克斯坦共和国民法典》（Civil Code of the Republic of Kazakhsta）：调整一般财产租赁关系，适用于非住宅与商业物业租赁。核心条款集中于第 556–612 条（变更与解除、权利义务、担保与赔偿等）
2. 《哈萨克斯坦共和国土地法典》（Land Code of the Republic of Kazakhstan）：规范土地使用权的取得、变更、终止以及土地租赁（第 50–61 条，含用途、期限、公开竞价等）
3. 《不动产权利国有登记法》（Law on State Registration of Rights to Immovable Property，No 310III ZRK）：规定租赁期限≥1 年必须登记（登记原则、程序见第2- 15 条）
4. 《金融租赁法》（On Financial Leasing）：民法典下“租赁合同”之外，专设“金融租赁”制度
5. 《住房关系法》（On Housing Relations）：专门调整住宅（居民）租赁，租赁双方为自然人或家庭，其程序和保障与商业租赁有所区隔
6. 政府与总统令：如 2021 年政府第 V2100024803 号《电子竞价土地租赁规则》，明确国有土地公开竞价、拍卖程序
三、中国企业在哈萨克斯坦房产租赁实践与常见流程
A．典型租赁场景与房产类型需求分析
场景类型 | 房产类型 | 特点与需求 |
设立代表处/办事处 | 办公楼、联合办公空间 | 城市核心区、交通便利、合同正规 |
建设工程基地 | 工业用地、仓库、厂房 | 需办理使用许可、考虑供水电交通和土地用途限制 |
员工驻地 | 公寓、独栋住宅 | 可短租或长租，需考虑家具、网络、取暖等配套设施 |
展会、短期项目 | 商业场所临时租赁 | 合同灵活、可按周/月租，支付方式需提前协商 |
B.常见租赁操作流程
1. 寻找房源与筛选
· 主要渠道：哈萨克最大房产平台 Krisha.kz、Olx.kz、本地地产中介公司；
· 筛选要点：
房产用途是否合法（是否允许办公、仓储等）
租赁期限是否支持长期签订（1年以上）
房东是否具有明确产权（避免二房东问题）
2. 商务谈判与合同签署
· 押金：一般为1–2个月租金；
· 付款方式：大多数为按月付款，部分支持季度支付；
· 合同内容建议包含：
中英双语版本（供理解参考，俄语或哈萨克语为法律效力版本）
违约与提前解约条款
税费、水电物业等责任分配
是否支持地址注册（用于公司注册或人员居留）
租赁期限超1年、金额大或涉及企业办公，应进行公证或在不动产登记机关登记，以提高法律保障。
3. 地址登记与备案（外籍员工或法人需要）
· 中国企业或个人承租后，需进行注册地址登记，用于移民局备案、法人注册或税务用途；
· 可通过 eGov.kz 电子平台或线下办理；
· 若用于注册公司，租赁地址需符合工商登记要求（不能使用住宅注册商业公司）。
四、结语
随着“一带一路”倡议的深入推进和中哈经贸合作的不断加强，越来越多中国企业与个人正在哈萨克斯坦寻求投资与发展机会。房地产租赁作为企业落地和人员驻留的重要支撑，其法律合规性与操作规范性日益成为关注重点。
建议有意向进入哈萨克斯坦市场的中国企业，在租赁或获取房产前，提前做好法律尽调，明确房产用途与土地使用权限制，规范签署合同并进行必要登记，确保合法合规运行。同时，可考虑借助本地律师或合格中介机构协助处理租赁事务，以最大程度降低法律风险、提升项目稳定性。
参考资料
《哈萨克斯坦共和国民法典》Civil Code of the Republic of Kazakhsta
General part: https://adilet.zan.kz/eng/docs/K940001000_
Special part: https://adilet.zan.kz/eng/docs/K990000409_
《哈萨克斯坦共和国土地法典》Land Code of the Republic of Kazakhstan
https://adilet.zan.kz/eng/docs/K030000442_
《不动产权利国有登记法》On State Registration of Rights to Immovable Property
https://adilet.zan.kz/eng/docs/Z070000310_
《金融租赁法》On Financial Leasing
https://adilet.zan.kz/eng/docs/Z000000078_
《住房关系法》On Housing Relations
https://adilet.zan.kz/eng/docs/Z970000094_
《电子竞价土地租赁规则》On approval of the Rules for organizing and holding tenders (auctions) for the sale of land plots or the right to lease land plots in electronic form on the web portal of the register of state property
https://adilet.zan.kz/eng/docs/V2100024803
指导律师
杨小明
香港注册外地律师（RFL）
邮箱：yangxiaoming@zhihenglawyer.com
微信号：yxm810229
供稿人
张怡晨
香港城市大学 JD（法律博士）
邮箱：yiczhang066@gmail.com
微信号：yic1--echo
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