知恒分享｜浅谈《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》的四个实务问题
引言 2026年8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局、中国人民银行、中国证监会五部门同日出台八份文件，覆盖商品住房销售制度、房地产信贷管理、各类贷款业务规则、信托业务和资本市场融资，从销售、融资、投资三个维度搭建起房地产发展新模式的制度框架 [1] 。
2026年9月18日，国新办举行“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会，住房城乡建设部介绍，房地产进入存量时代，现房销售是大势所趋 [2] 。传统 “拿地—预售—回款—再拿地”的预售循环模式如何告别？
“高负债、高杠杆、高周转”开发模式下积累的债权人利益如何保护、债务问题如何清理？“保交楼”政策下，地方政府主导签署的“三代”合同如何认定、保交楼专项借款如何偿还？2026年9月7日，最高人民法院（以下简称最高法）发布的《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》（法〔2026〕137号）（以下简称《会议纪要》）给了大部分答案。
没有公开征求意见，没有答记者问，没有新闻稿。但是，对房地产行业，《会议纪要》的重要性不亚于2004年8.31限协令 [3] 、2006年限外令 [4] 、2011年限购令 [5] 、2020年三道红线 [6] ；对法律行业，其重要性不亚于2019年《九民纪要》 [7] 。
有学者认为，《会议纪要》突破了《企业破产法》 [8] ；2010年限购令出台时，也有学者认为限购令突破《立法法》 [9] 。法律保持沉默。一个资金密集、法律关系密集、债权人密集、调控政策密集的行业，在房地产市场深刻调整之后，房地产开发企业（以下简称房企）暴雷，诉讼案件暴雷，在没有专门的房企破产法律规定的情况下，法院也没有标准答案。
法院不能拒绝审判。在有了金科股份、苏宁电器等房企破产重整的实践样本，恒大地产破产清算被裁定受理后 [10] ，最高法一锤定音——债权大排名。《会议纪要》不完美，但务实而精准，满足了现实的迫切需要。
《会议纪要》的规定其实不新鲜。2021年以来，各地法院一直在处理房企的各种新鲜事，最高法一直在通知、批复，《会议纪要》只是把过去五年危机处置中分散在个案、批复和地方性文件里的做法，整合成一套全国统一适用的规则 [11] 。
《会议纪要》已有多家机构解读，笔者浅谈一下目前文章中关注度较高的四个实务问题。一、逾期办证及逾期交付房屋违约金可调减 逾期，2020年以来的关键词，交付逾期、付款逾期、还款逾期……，合同中的期限成了象征性条款。
逾期交付产生的商品房买卖合同纠纷，逾期付款产生的建设工程施工合同纠纷，逾期还款产生的金融借款合同纠纷……实践中大量产生。购房人群诉要违约金，房企疲于应付，法院左右平衡。《会议纪要》第20条允许管理人以房地产市场深刻调整构成不可抗力为由调减逾期办证及逾期交付房屋违约金，没有解释深刻调整，也没有规定调减至多少，但结论很明确，不能完全归责于房企。
不归责于房企的调减，上一次是2009年，《最高人民法院印发<关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见>的通知》（法发〔2009〕42号）第七条规定，对于房地产开发商确因资金暂时困难未按时交付房屋的，法院可依法合理调整违约金数额，原因是国际金融危机。
但是，大量的逾期交付案件已经判完了，大量的判决根本没有意识到房地产市场深刻调整。以《江西省高级人民法院关于印发开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引的通知》（2020年6月9日）为代表，地方法院通常认为，逾期交房违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款的万分之一至万分之三（均含本数）范围内的，为合理约定。
项目建设期间与新冠肺炎疫情有重合的，结合地方政府宣布的突发公共卫生事件应急响应天数，法院通常酌情给予45-90天的免责期，如果律师再能申请将违约金调减至万分之一点五，就属非常不易。
违约金封顶条款，有的法院认可，有的法院认为是格式条款不认可。比较极端的情况，有的法院一天不免责，一点不调减，有的法院直接将违约金总额判到房款的20%。河南，敢为天下先，通过《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）（以下简称法释〔2023〕1号）为购房人向最高法申请下超级优先权；河南，只要房屋最终能交付，逾期一两年，基本不判违约金。
抓住生存权，舍弃违约金。暴雷房企商品房买卖合同纠纷的裁判思路，河南走在了最高法前面。不过，不论河南、广东、北京、四川……，不论违约金高低，房企早被多轮查封、冻结，大量的逾期判决无法执行，最终都依赖管理人了。
二、未归还的个人按揭贷款排第一顺位 未归还的个人按揭贷款，贷款银行对房屋享有抵押权，房企承担连带保证责任。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》（法释〔2003〕7号）规定，在房屋买卖合同不能交付且无实际交付可能而被解除的情况下，按揭贷款合同会被解除。
虽然《会议纪要》第18条第2款，法院不支持注销抵押登记或者抵押预告登记，由于房屋无法交付，贷款银行抵押权无法实现，（2019）最高法民再245号案 [12] 和《会议纪要》第18条第3款又不支持贷款银行向购房人追偿，房企成为贷款银行的唯一追索对象。
《会议纪要》第31条，贷款银行的债权排在第一顺位，看似是对《企业破产法》的突破，实际是法释〔2023〕1号批复的延伸。法释〔2023〕1号批复中，确立了消费购房人已支付的购房款的超级优先权，个人按揭贷款，实质上也是消费购房人支付的购房款，亦应得到优先保护。
这样，按揭贷款，支付时贷款银行代付，退还时贷款银行代收，表面上穿透了商品房买卖合同和按揭贷款合同，但对法释〔2023〕1号批复完成了逻辑自洽，形成了实质上的公平。贷款银行丧失对购房人个人的追偿权，换取了破产清偿序列中的制度性优先位置。
两相权衡，贷款银行在多数案件中仍属受益一方 [13] 。三、对建设工程价款债权的优先保护 建设工程价款债权是《民法典》第八百零七条规定的优先权，《会议纪要》亦在多处予以强调和侧重。1、保交楼阶段，建设工程价款优先权虽然被消费性购房人的超级优先权超越，最高法给了承包人另一个离价款更近的权利，预售资金监管账户的优先权。
《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）（以下简称法〔2022〕12号）保障了房企在暴雷后，预售资金监管账户资金不被其他案件划扣，可专项用于支付工程建设进度款、材料款、设备款。
法〔2022〕12号文成为地方住房和城乡建设部门对抗其他非建设工程价款债权人、完成保交楼任务的利器。破产阶段，《会议纪要》第7条规定的追回资金优先用于项目复工续建和《会议纪要》第26条第2款规定的续建工程价款债权优先于续建融资债权，就是法〔2022〕12号文和《民法典》规定的建设工程价款优先权在破产续建阶段的延伸。
2、《会议纪要》第21条规定的实际施工人代位申报债权，延续了《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号），属于实际施工人权利在房企破产阶段的延伸。
3、农民工，建设工程领域的急难愁盼问题，《会议纪要》自然予以倾斜保护。房企破产前，地方政府因农民工信访压力、地方法院以《保障农民工工资支付条例》（国务院令第七百二十四号）为由就常常突破建设工程施工合同相对性，要求或者判决房企直接支付。
《会议纪要》第21条第3款规定的农民工工资参照职工债权清偿，虽然在司法文件中首次出现，地方法院破产案件审理实践中已有先例 [14] [15] ，此做法也是审判经验总结。4、《会议纪要》第14条，破产申请受理前六个月，以房抵债协议方式清偿的工程款，本属于《企业破产法》第三十二条可撤销的合同，法院不支持撤销，承包人享受了豁免，不必担心管理人倒查风险。
5、购房人满足“已付全款”“已办预告登记”或“合法占有”三者之一的，便可以限制管理人解除合同与收回房屋，《会议纪要》第9、11、12条实际赋予非消费性购房人类似超级优先权的保护，其他债权人可能认为会造成清偿资产缩水 [16] 。
笔者的经验，房企流动性危机出现后，以房抵债成为常用付款方式，而承包人是商业、办公房产的最大工抵方，维系非消费性购房人的合同稳定，最大的受益人其实是承包人。
四、“保交楼”的工作成果，《会议纪要》予以确认 “保交楼、保民生、保稳定”背景下，政府通过行政手段稳住了2021年开始的停工、烂尾和购房者集体停贷潮，最高法则通过《关于认真贯彻落实〈关于通过专项借款支持已售逾期难交付住宅项目建设交付的工作方案〉的通知》（法〔2022〕217号） [17] [18] [19] 和《关于房地产白名单项目采取保全执行措施有关问题的通知》（法〔2024〕154号）从司法政策层面给予专项借款、新增贷款优先权,“新老划断”、“后进先出”、不采取查封、冻结、划扣、处置等措施，保障了纾困借款资金的安全。
《会议纪要》继续巩固保交楼工作成果，第26条第3款规定的“比照共益债务清偿”给对暴雷房企在其破产前提供专项借款的地方政府平台公司、金融机构吃了定心丸。“三代”合同是地方政府保交楼的重要措施，由于其政策属性，在保交楼阶段鲜有债权人对其合同效力提出挑战，《会议纪要》第8条对“三代”合同的定义、以及给予“三代”合同对破产法第十八条、第三十一条、第三十二条、第三十三条的豁免权，使“三代”合同受到司法保护。
“三代”合同不解除，专项借款比照共益债务清偿，保交楼从政策和实践转化为司法规则，地方政府、平台公司、问题楼盘处置工作领导小组四年保交楼成果得到司法确认。
结语
2025年12月22日至23日，全国住房城乡建设工作会议宣布，保交房任务全面完成 [20] 。房企的压力转给管理人，政府、购房人、承包人、农民工、金融机构、职工的目光都聚焦法院，万亿债务出清，36条《会议纪要》，统一裁判思路，稳定社会合理预期，支持、不支持，最高法为后续破产案件的审判工作指明了方向。
曲终人散，一个终将落幕的模式，落幕方式已经不重要了。总要说出再见。三十年地产，终会成为遥远而模糊的回忆。一起顺应大势，希望更多的房企、债权人在重整中获得重生，在新一轮行业洗牌中继续保持竞争优势。
向下滑动阅览 脚注： [1] 李海浮《君合法评丨五部委八文件齐发，房地产发展新模式的制度框架落地》，君合法律评论微信公众号，2026年8月31日； [2]《住房城乡建设部：房地产进入存量时代，现房销售是大势所趋》，央视新闻微信公众号，2026年9月18日； [3]《国土资源部、监察部关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发〔2004〕71号）第二条，2004年8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权； [4]《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房[2006]171号），外商投资房地产市场受到限制； [5]《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号），限购令开始实施； [6]《[中房研协]“三道红线”下，降负债是房企当前首要任务》，《中国房地产市场研究•热点》，2020年第101期； [7] 最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知（法〔2019〕254号），最高法对公司纠纷、合同纠纷、担保纠纷、金融纠纷、破产纠纷等案件审理中存在的争议问题统一了裁判思路； [8]《【访谈】陈夏红、单玉晓：最高院房企破产《纪要》的突破与局限｜财新网》，破产法快讯微信公众号，2026年9月11日； [9] 郑少华《“限购令”的法律解释》，载《法学》2011年第4期； [10]《恒大地产破产清算案，广州中院依法受理》，新闻联播微信公众号，2026年8月21日； [11] 孙昊天、吴嘉等《房地产新模式系列丨我们将如何告别旧模式？
——《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》（法〔2026〕137号）解读》，金杜研究微信公众号，2026年9月10日； [12] 王某2、王某3、王某1与中国建设银行股份有限公司青海省分行、青海越州房地产开发有限公司金融借款合同纠纷《民事判决书》（2019）最高法民再245号； [13] 陈鉴杰、陆媛婷《金道原创|房企破产，银行的按揭贷款怎么办？
——最高法137号纪要给按揭银行的实务答案》，金道律师事务所微信公众号，2026年9月8日； [14]《多年薪愁终得解司法护航暖民心——渝中法院“示范判决+批量调解”高效化解百余名农民工欠薪纠纷》，重庆市渝中区人民法院官网，2026年3月11日； [15] 重庆市第五中级人民法院《李某某与重庆某建设公司职工破产债权确认纠纷二审民事判决书》(2025)渝05民终3792号； [16] 李越、张重《房企破产新纪要下工程款与金融债权的清偿变局与应对｜执行专栏》，建领城达微信公众号，2026年9月15日； [17] 董燕清等《获奖优秀论文|房地产企业破产重整中共益债投资人与抵押债权人的利益保护与平衡》，德和衡研究院微信公众号，2025年2月9日； [18] 江西省高级人民法院《南昌某置业有限公司、江苏省某集团有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书》(2025)赣民终240号； [19] 四川省成都市中级人民法院《陈某、开封某公司对下级法院执行异议裁定的复议执行复议执行裁定书》(2025)川01执复345号； [20]《全国住房城乡建设工作会议在京召开》，中国建设报微信公众号，2025年12月23日。
律师介绍 谢波涛 律师 知恒北京律师事务所 合伙权益人 执业领域： 房地产、公司事务、争议解决