商品房买受人执行异议实务要点 —— 以泰禾北京院子执行异议为视角
引 言
2020 年 1 月，某客户购置泰禾开发的北京院子（二期）商品房，一纸买卖合同开启漫长维权之路。房企暴雷，项目停滞，多个债权人起诉查封土地使用权，房屋迟迟无法交付。目前全体业主正在政府有关部门的牵头下，自行汇集购房尾款，委托总包继续建设，正朝着确保房屋能够在烂尾七八年后交付入住的目标努力。
鉴于房屋迟迟无法交付，本案客户于2024 年7月向朝阳法院提起诉讼，诉请解除合同、开发商退还全部购房款并承担违约金。2025年8月，案件第一次开庭，客户同步对案涉房屋（届时属于在建工程状态）申请财产保全。保全办理过程中，执行法官称需要核查在建工程抵押情况，故一直未能成功办理保全。
经多方沟通、研判，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第三条：在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
但本案项目存在续建安排（政府相关部门正在牵头，业主自发组织尾款资金进行建设），房屋即将竣备（房屋继续建设的原因不是开发商提供资金支持，是全体业主用全部剩余放款自建房屋），并非 “无实际交付可能”，该批复第三条不能适用。
若坚持退房，价款返还请求权无法对抗建设工程价款优先受偿权、抵押权，在开发商已经丧失清偿能力的背景下，退房会导致首付款极有可能全部损失。权衡利弊之后，客户选择撤诉，放弃退房，即继续保留房屋并以贷款方式交齐尾款等待交房。
目前案涉项目即将竣备，但土地使用权已经被二十余家机构首封以及轮候查封。想要保住房屋，必须通过执行异议、执行异议之诉程序主张商品房消费者物权期待权。
办案过程中发现，很多买受人混淆执行异议（执行局形式审查）与执行异议之诉（审判庭实体审理）两套程序，对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第 29 条、最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知（以下简称《九民纪要》）125 条、《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（以下简称《执行异议之诉司法解释》）第 11 条之间逻辑关系、审查标准、诉讼构造、附加诉请边界认识不清，极易程序踩坑。
本文结合办案经历，梳理执行异议需要重点关注的实务问题。
一、核心法律规范之间的逻辑关系
1.《异议复议规定》第 29 条：
主要适用于执行异议阶段，是执行局形式审查的直接依据，规定商品房消费者排除执行三项要件：查封前签合法书面买卖合同；所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；已付价款超总价款 50%。该条文设置初衷是执行程序快速审查，侧重外观、书面证据。
2. 《九民纪要》第 125 条：
属于审判指导规则，本身不直接适用于执行异议（形式审查），专门针对执行异议之诉实体审理，重点对 “所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋” 作出细化：“无其他用于居住房屋” 指同一设区的市、县级市范围内；即便名下有一套住房，如属于改善型基本居住需求，也可符合条件。
纪要明确：法院审理执行异议之诉案件时，可以参照适用 29 条，不等于执行异议阶段完全照搬审判标准。
3. 《执行异议之诉司法解释》（法释〔2025〕10 号）第 11 条：
专门规范执行异议之诉实体审理，更新、升级商品房消费者排除执行要件，不再沿用 “名下无其他居住房屋” 表述，替换为“所购商品房系用于满足家庭居住生活需要”，降低了唯一住房的硬性门槛；同时增加规则：部分付款的，查封后至一审法庭辩论终结前，剩余价款交付法院执行，也可满足要件；效力上可以排除建设工程价款优先受偿权、抵押权、普通金钱债权强制执行。
二、实务关键问题：执行异议阶段，是追求驳回有利，还是裁定暂缓执行有利？
执行异议只是前置程序，无论裁定支持（中止执行）还是驳回，均不最终定分止争。
1.如果执行异议直接裁定中止执行：
申请执行人大概率会在 15 日内提起申请执行人执行异议之诉，由申请执行人当原告，我方作为被告进入诉讼。
2. 如果执行异议被裁定驳回：
我方作为案外人，15 日内提起案外人执行异议之诉，我方作为原告，掌握起诉节奏、诉讼请求、证据组织主动权。
对于本案来说，对于存在多重查封、在建工程抵押、法律关系复杂的烂尾保交楼项目，被驳回往往对案外人更有利。由客户方主动提起案外人执行异议之诉，主导诉讼请求、证据准备，避免被动应诉。在执行异议之诉阶段，可以将所有轮候查封的债权人均列为第三人，确保诉讼判决对所有查封人均生效。
风险提示
不能为了拿到驳回裁定，刻意消极举证。执行异议阶段依然要完整提交全部证据，防止法院在后续异议之诉中作出对我方不利的事实预判。
三、九民纪要125条"所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋" 实务理解
该条文是审判阶段的实体理解标准，不能直接套用于执行异议形式审查。
地域范围：不是全国无房，限定同一设区的市、县级市，外地有住房不影响资格；以家庭（夫妻和未成年子女）作为核查单元。
2. 适度包容改善型住房：即便同一城市名下已有一套住宅，新购房屋面积仍属于家庭基本居住需要，依然可以认定符合 “用于居住”；若属于豪宅、明显投资属性，则不予保护。
3. 程序区分：执行异议阶段执行法官多采用机械标准，直接调取不动产登记，只要名下有本市登记住宅，形式上直接认定不满足 29 条；但是到执行异议之诉审判阶段，法官可以结合家庭人口、居住需求，参照《九民纪要》做实质放宽认定。
4. 《执行异议之诉司法解释》第 11 条已经调整表述，改为 “用于满足家庭居住生活需要”，不再硬性要求 “名下无其他用于居住房屋”，是审判实践重大变化。
简言之：执行异议看登记外观；异议之诉看实际居住需求，二者标准存在落差。很多买受人在异议阶段受挫，但异议之诉阶段实体上有翻盘空间。
四、多重查封背景下，执行异议之诉当事人列置、判决效力问题
本案土地使用权存在二十余家首封、轮候查封主体。依据《执行异议之诉司法》第二条：金钱债权纠纷的财产保全、执行中，执行标的存在轮候查封、扣押、冻结的，案外人提起执行异议之诉，以首先查封、享有担保物权等优先受偿权的申请保全人、申请执行人为被告，以其他已知的轮候查封的申请保全人、申请执行人为第三人。
1. 当事人列置：首封债权人、抵押权人列为被告；全部已知轮候查封的债权人，列为无独立请求权第三人，一次性纳入本案审理，避免案外人反复针对每一轮查封分别提异议、重复诉讼。
2. 判决效力：判决仅对参加诉讼的被告、第三人发生既判力。未被纳入诉讼程序、未收到通知、未参与庭审的轮候查封主体，不受该判决约束，案外人仍需要另行对该部分主体救济。
3. 实务障碍：部分法院立案时，不同意把全部轮候查封债权人均列为第三人，理由是轮候查封尚未生效。对此应当引用《执行异议之诉司法解释》第二条据理力争，尽可能把全部已知轮候查封主体纳入诉讼，实现一次性化解纠纷。
4. 后果：如果仅起诉首封债权人，胜诉判决仅阻却首封执行，其他轮候查封依然存在，房屋依旧无法办理竣工验收后的过户。
五、执行异议之诉中，能否一并提出办理房产证的诉讼请求？法院如何审查
依据 《执行异议之诉司法解释》第五条，案外人执行异议之诉中，可以一并提出办理不动产转移登记（房产证）等给付请求，法院可以合并审理；但法院也有权视案情，释明要求另行起诉，分案处理。
法院审查办理房产证诉求的核心考量因素
1. 房屋客观上是否具备办证条件：项目完成竣工验收、完成竣工备案、开发商完成首次登记（大证）。本案目前处于即将竣备阶段，尚未完成大证，客观上暂不具备过户基础。即便法院认定我方享有足以排除执行的民事权益，也无法直接判决立即办理房产证，一般只能判决 “不得执行案涉房屋”；待开发商完成初始登记之后，再办理过户或另行主张办理过户。
2. 标的物上是否存在抵押权：土地、房屋存在抵押登记，登记没有注销之前，法律上客观无法过户。即便买卖合同有效，也不能直接跳过抵押权判令过户。
3. 开发商配合义务：办理房产证属于开发商合同义务，但开发商作为被执行人，往往丧失履约能力。
建 议
诉讼请求分两层：
①请求确认享有商品房消费者物权期待权，判决不得执行案涉房屋；
②附条件请求判令开发商在具备办证条件时配合办理过户登记。不要直接诉求立刻办理房产证，避免该诉请直接被驳回。
六、案外人能否在诉讼中直接提出抵押权注销？抵押权无法注销对业主的现实影响
1、抵押权注销的诉请边界
依据《执行异议之诉司法解释》第十三条：只有当案外人把足以清偿抵押权主债权的价款交付至人民法院执行，才可以一并起诉请求抵押权人办理按套抵押权注销登记，法院才予以支持。也就是说，不代为清偿抵押债务，不能直接起诉判令抵押权人无偿注销抵押。
抵押权属于担保物权，不能仅仅依据房屋买卖合同直接剥夺抵押权人的优先受偿权。商品房消费者权利优先，是指优先对抗执行处置，不等于直接消灭抵押权登记。
2、抵押权无法注销，对已经胜诉的商品房买受人的重大影响
即便拿到 “不得执行案涉房屋” 胜诉判决，不动产登记簿上抵押权仍然存续，虽然房产证可以办理，但是后续转让、处置仍存在问题。
七、办案启示：商品房买受人执行异议维权的实务提醒
结合泰禾北京院子的经历，对遭遇房企暴雷、项目保交楼、多重查封的商品房买受人，总结几点实操提醒：
1. 权利选择关口要审慎：退还房款还是保留房屋，法律后果完全不同。《商品房消费者权利保护问题批复》第三条价款返还优先权，严格限定 “房屋不能交付且无实际交付可能”；项目有续建、竣备希望，退房退款后的普通债权，无法对抗建工优先权、抵押权，很可能钱房两空。
2. 区分执行异议与执行异议之诉两套程序，不要把执行异议当成终局救济。执行异议只是过滤程序，实体胜负主战场在执行异议之诉。不要过度纠结异议裁定结果，重点做好实体诉讼证据准备。
3. 充分理解法条差异：《异议复议规定》29 条、九民纪要 125 条、《执行异议之诉司法解释》11 条适用阶段不同，审查标准不一样，不能直接混同引用。
4. 多重查封案件，尽可能把首封、抵押权人列为被告，全部已知轮候查封债权人列为第三人，一次性解决，避免多次诉讼。
5. 诉讼请求要务实：不要直接诉求立即办理房产证、直接判令注销抵押权。办证依赖项目客观竣备、开发商大证；注销抵押原则上需要代为清偿债务，对诉求做附条件处理，避免诉请全部被驳回。
6. 证据准备上，完整留存买卖合同、付款凭证、购房目的、家庭住房情况、项目续建的相关材料，为异议之诉实体审理做好全套举证。
结 语
房企暴雷背景下商品房消费者维权，不是简单套用某一条司法解释即可取得胜诉。程序上区分执行异议形式审查、异议之诉实体审查，实体上厘清交付请求权、退款请求权的不同适用条件，兼顾多重查封、在建工程抵押的客观现实，才能够最大限度保住购房人的房屋权益。
李玉环律师
知恒北京高级合伙人
不良资产与特殊机会法律事务部主任
知恒全国强制执行专业委员会副主任
知恒全国监督委会(临时)委员业务领域
不良资产投融、企业破产重整(包括上市公司) 、私募基金投资、房地产投融资、保险资金投资
律师简介
截至目前已执业十余载，曾在东方资产，复星集团、凯德(中国)投资等内外资企业和基金中担任过总法律顾问、合规与风控负责人、投资负责人等关键职务。在企业管理、公司治理、风险控制及内控合规等方面均拥有丰富的实战经验。
案例展示：
担任百强央企中国机械工业集团以及下属多家子公司资产处置的诉讼和非诉讼工作；
担任部分保险公司的常法顾问;
担任国企文化投资基金以及下设多家子基金、被投项目的专项法律顾问，深度参与东方资产境内外千亿基金规模的投放和风控管理……