男女双方婚后育有一女一子。男方于2003年5月病逝，2003年12月女方出资5万余元购买其与男方婚内承租的单位房改房，购房时折算了男方在世工龄，2006年4月取得房屋所有权证，该房屋登记在女方名下。

十几年过去后，女方订立公证遗嘱，指定将该房屋由儿子全部继承。女方2024年去世后，儿子持着这份遗嘱，要求继承这套房屋，女儿不同意，两人便因继承房产问题发生纠纷。儿子起诉至法院，要求对母亲公证遗嘱中所涉及的房改房享有继承权。女儿辩称，该房改房屋原系父母共同居住，并且是用双方共同存款购买，应属于父母的夫妻共同财产，所以对于公证遗嘱中涉及父亲的部分应当认定为无效。儿子认为，房改房登记在母亲名下且是在父亲去世后才购买的，理应属于母亲个人财产，与父亲无关。

本案核心争议在于：夫妻一方使用已故配偶工龄优惠购买的房改房，应认定为健在一方的个人财产，抑或夫妻共同财产？

房改房，又称“已购公有住房”，是20世纪90年代我国城镇住房制度改革的产物，具体是指城镇职工根据国家和县级以上地方政府有关城镇住房制度改革政策的规定，以成本价或标准价购买的原属于公有的住房。简单来说，就是过去单位分配的公房（福利房），以优惠的价格出售给原来承租的职工，从而变成了职工的私有房产。

在1998年住房商品化改革之前，城镇职工的住房主要由国家或单位建设、分配和租赁。职工只需支付极低的租金，这是一种重要的社会福利。但这也导致了住房建设资金不足、住房短缺、分配不公等问题。为了解决上述问题，国务院于1998年发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布停止住房实物分配（即福利分房），逐步鼓励单位将现有的公房以远低于市场的成本价或标准价出售给承租的职工。这既盘活了存量资产，也让职工拥有了自己的房产，实现了住房自有化。

与商品房不同，房改房具备以下特点

1、价格的政策优惠性：职工可按照成本价或标准价购买，不包括土地出让金和大部分利润，因此远低于市场价格，具有明显的单位福利性质。

2、购买主体的特定性：购房人必须是原承租职工本人（或符合条件的家庭），且每个家庭只能享受一次购房机会，因此具有强烈的人身依附属性。

3、产权取得的限制性：依据购买价格（成本价或标准价），初始产权可能为完全产权或部分产权，上市交易常附有条件（如补交土地出让金、满足居住年限等。

4、土地性质的划拨性：房改房所占用的土地性质通常是 “划拨” 土地，而不是商品房常见的“出让”土地。

这些特殊性，使得使用已故配偶工龄购买房屋的权属问题，无法简单套用一般物权或继承规则。

对于使用已故配偶工龄优惠购买房屋权属的问题，我国在立法层面上也存在明显分歧。

1999年4月，住房和城乡建设部发布的《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》（建住房市函[1999]005号）中表示，按照房改房政策，购买房改房的主体仅限于城镇职工家庭（夫妇双方），每个家庭只能享受一次，配偶一方购买住房时享受了其配偶的工龄优惠，该住房应当视为夫妇双方共同购买，应视为夫妻共同财产。

2000年2月，最高人民法院发布了《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》【(2000)法民字第4号】，夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予查明购房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得。根据该复函规定，权属认定主要考察购房款来源，而非工龄。

针对健在一方使用已故配偶工龄优惠所购买房改房的财产性质，两复函各持相反观点。最高人民法院的复函发布于建设部复函之后，新法优于旧法以及最高院司法解释效力要高于行政法规，所以应当以最高人民法院的解释为准。然而，最高院在2013年却以“与现行房改政策不一致”为由，废止《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》。目前，国家层面缺乏统一、明确的法律规定，导致司法实践出现分歧。

由于立法空白，各地法院在审理类似案件时形成了多种裁判思路：

裁判规则一：认定为健在一方个人财产。

此观点严格遵循物权取得时间原则。认为配偶去世后，婚姻关系终止，死亡一方无法再取得新的财产所有权。购房行为及产权登记均发生在配偶死亡后，故房屋应属健在一方个人财产。工龄优惠仅视为一种福利补贴，不直接转化为物权。

参考案例：（2020）鲁0902民初2513号王某1、王某2确认合同无效纠纷

一审法院认为，涉案房屋系王某4在其配偶马某去世后，使用王某4、马某两人的工龄，以王某4个人名义购买，2002年王某4取得房屋所有权证书，2016年王某4与其三女儿王某2签订《房屋买卖合同》将房屋转让给王某2，并随后将房屋过户至王某2名下。原告称因为购房时使用了马某工龄，所以涉案房屋属于王某4与马某的继承人共有，王某4自行处分房屋损害了原告的权益，并以此为由，要求确认王某4与王某2签订的《房屋买卖合同》无效，被告则称涉案房屋属王某4单独所有，王某4享有对涉案房屋的处分权，《房屋买卖合同》合法有效。对此，本院认为，根据法律规定，自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务，本案中，马某在签订涉案公房买卖契约及取得房屋产权之前已去世，其去世后便丧失民事权利能力，不能再取得财产，因此，诉争房屋应认定是王某4的个人财产。故原告主张涉案房屋所有权属王某4与马某继承人共有，并进而要求确认王某4与王某2签订的《房屋买卖合同》无效，于法无据，本院不予支持。

裁判规则二：工龄优惠不足以单独决定物权归属。

该观点承认工龄优惠具有财产利益属性，但认为仅凭使用工龄这一事实，尚不足以推翻物权登记或认定为夫妻共同财产，主张者需另行举证证明其他导致共有的情形（如共同出资）。

参考案例：（2020）京02民终8400号吴某1与李某等确认合同无效纠纷

关于使用已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属于夫妻共同财产一节。需指出，房改房具有出售对象特殊性、房屋价格特殊性、优惠政策次数受限等特点。职工的工龄优惠是房改政策一种十分重要的因素，应为个人的财产利益，因此所获工龄政策福利应认定为专属于已故配偶个人的财产性利益。但购买房屋是否使用已死亡配偶生前工龄，不足以据此产生房屋物权取得主体的认定基础。虽工龄属于吴树春财产性权益，但吴某2、吴某4、吴某3、吴某5以购买房屋时使用了吴树春的工龄主张涉案房屋系李某与吴树春共同财产依据不足。一审法院仅以李某从吴树春原单位购买涉案房屋时使用了吴树春的工龄为由认定该房屋属于李某和吴树春的夫妻共同财产显属不当，本院予以纠正。吴某2、吴某4、吴某3、吴某5亦未提供证据证明房屋买卖合同存在无效的情形，经审查，该合同不存在法律规定的无效的情形。

(2019)鲁0103民初7291号

唐某1主张涉案房屋登记于杨学贵名下，并于2002年3月14日办理了房屋产权证书，显示所有权人为杨学贵，无共有人，故应为被继承人杨学贵个人财产。为证实主张唐某1提交房屋所有权证、房屋权属状况信息表、国有住房出售收入专用票据、权证费票据、保险费票据各一份。唐某2、李某、唐某3、唐某4、唐某5对上述证据真实性没有异议。但认为涉案房屋应系杨学贵与唐连春的夫妻共同财产。该房屋购买时是因为使用了被继承人唐连春的工龄进行折算，因此实付款仅为7629.04元。为证实主张唐某2、李某、唐某3、唐某4、唐某5提交租赁公房迁入证存根、济南市居民购买现有住房（集资建房）申请表一份。上述租赁公房迁入证显示1990年5月1日，涉案房产承租人为杨学贵。济南市居民购买现有住房（集资建房）申请表记载杨学贵购买涉案房产时以其配偶唐连春25年工龄折抵后实际付房款7629.04元。唐某2对租赁公房迁入证、济南市居民购买现有住房（集资建房）申请表真实性均无异议，但主张在购买涉案房产时唐某1及承租人杨学贵均具备购房资格，最后由唐某1出资登记于杨学贵名下，是唐某1基于自己的孝心。涉案房产购买时间为2000年6月20日，此时唐连春已去世十多年，因此涉案房产属于杨学贵的个人财产。唐某6对上述证据真实性均无异议，表示认可涉案房产为杨学贵个人财产。

本院认为，唐连春于1987年11月20日去世后，涉案房产作为公房自1990年5月1日起由杨学贵承租并于2000年6月20日申请参加房改。相关购房款单据记载交款人为杨学贵，虽然涉案房产参加房改时曾使用唐连春工龄，但不能据此认定涉案房产属唐连春与杨学贵的夫妻共同财产。现涉案房产亦登记于被继承人杨学贵一人名，故本案认定济南市市中区乐山××1-408（房产证号：房产证号：济房权证中字第**）贵个人财产。

裁判规则三：认定为夫妻共同财产。

此观点侧重于房改房的福利补偿性质与购买资格。认为房改房的购买资格（含工龄优惠）是夫妻关系存续期间形成的共同福利权益。健在一方使用已故配偶工龄购房，实质是将本属于双方共同的潜在财产权益（承租权、优惠资格）转化为房屋所有权，因此房屋应认定为夫妻共同财产。

参考案例：(2020)粤 01 民再133号钱某1、钱某2继承纠纷

再审法院认为，本案争议房屋属于钱天德工作单位的房改房，钱天德作为该公司职工对于该房屋享有的特定承租权，由于钱天德在讼争房屋房改之前已经去世，依据当时广州市出售公有住房办法的政策，出售公房的对象应该是在职职工或离退休干部职工中的现住户，且每一个干部职工家庭只能购买一次。对于现住户虽然不是本单位的干部、职工，但属于上述人员配偶、已婚子女的，只要申购人符合房改方案中规定的申请购房资格，均可以列入出售范围。可见房改房属特定历史时期的政策性福利分房，其对特定对象的补偿、非市场性、社会统筹性、享受政策的一次性决定了判断其权属，既不能简单依据出资来源，也不能仅以购房合同签订及房产证取得时间来判断房屋产权归属。根据房改政策，房改售房并不会因为一方死亡而受影响，在职工去世后，这种财产性权益通过配偶的购买行为转化为房屋形态，将工龄优惠折扣通过房价表现出来，因此，房改房的购买资格决定产权归属，出资仅具有特定情况下的债权意义。本案中，陈道琴对于房改房所有权的取得来源于其与钱天德婚姻关系存续期间的承租权，由于案涉公房的承租权属于夫妻双方，购买公房时陈道琴又使用了已故配偶的工龄优惠取得公房的所有权，故钱天德的工龄优惠体现的是享有物权的资格身份，而非仅仅是一种政策性补贴。依据承租权转化为所有权之间的承继性，案涉房屋应认定属于钱天德与陈道琴夫妻共有。因钱天德死亡时遗产未办理继承，因此，涉案房改房的购房款来源无法查清，一审判决按照日常生活经验认定陈道琴支付的购房款视为夫妻共同财产出资，双方各占 1/2 产权份额正确。二审判决认定案涉房屋为陈道琴个人财产欠妥，再审予以纠正。

(2020)鲁02民终7185号 段某、赵某1继承纠纷二审

二审法院认为，依据建住房市函（1999）005号文件规定，按房改政策购买住房时享受了其配偶工龄优惠的，住房应当视为夫妻双方共同购买夫妻双方的共同财产。本案中，青岛市市南区户房屋在购买房屋产权时，使用了赵清华及其已故配偶荆美云的工龄，依据上述文件精神，该房屋应视为赵清华及其已故配偶荆美云的共同财产。上诉人段某要求将荆美云的工龄财产价值换算为荆美云在诉争房屋中的具体份额，本院对上诉人段某的该项主张不予采纳，具体理由如下：《婚姻法 》第17条确立了我国法定夫妻财产制为共同共有，房改政策精神的补偿性决定了，房改福利优惠是对已故配偶生前应得利益的补偿，已故配偶与健在一方对房改房产权的拥有方式只能是共同共有，不能认定为按份共有，故上诉人段某要求确定荆美云、赵清华对青岛市市南区户房屋系按份共有的主张不成立，本院不予采纳。

裁判规则四：基于上述规则三的基础，认定为夫妻共同财产，在分割时，可综合考虑出资贡献等因素确定份额。

参考案例：（2017）鲁02民终4250号 顾某1、顾某2继承纠纷

二审法院认为，本案涉及享用死亡配偶工龄优惠所购“房改房”的权属认定问题。“房改房”属特定历史时期的政策福利分房，其对特定对象的补偿、非市场性、社会统筹性、享受政策的一次性决定了判断其权属，既不能简单依据出资来源，也不能仅以购房合同签订及房产证取得时间来判断房屋产权归属。使用包括死亡配偶工龄在内的各种优惠，并非仅仅是对房价的政策性补贴，是对原有承租权的承袭和转化，是死亡配偶享有共有权的根据。在《最高院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》被废止后，应当依据现行有效的、由房屋主管部门出具的、体现房改政策精神的住建部复函认定房改房的权属，即享用死亡配偶工龄优惠所购“房改房”由健在一方配偶与已故配偶的继承人共有。本案中，涉案当事人一致认可，诉争的“房改房”系被继承人顾某鑫婚前购买且使用了已故配偶仲某兰的工龄，依据住建房市函（1999）005号《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》的意见，涉案房屋应属顾某鑫与已故配偶仲某兰的夫妻共同财产。至于，涉案“房改房”的购房款来源于被继承人顾某鑫的个人财产还是其与已故配偶仲某兰的夫妻共同财产无从考证，因为货币系特殊的种类物、财产混同及已故配偶仲某兰去世后未进行析产等，但考虑到涉案“房改房”的购房款是由被继承人顾某鑫支付且距离配偶仲某兰去世时间较长，按照日常生活经验而言，在购房款支付方面，被继承人顾某鑫贡献较大，依据我国婚姻法的相关规定，顾某鑫及已故配偶仲某兰对诉争房屋的份额以60%、40%较为适宜。

裁判规则五：房屋个人所有，工龄价值作为遗产。

此观点采取折中路径。一方面，认可房屋系在配偶去世后购买并登记，故房屋所有权本身归属于健在一方。另一方面，认为已故配偶的工龄优惠是其专属的、具有财产价值的权益，该权益在购房时折抵的价款所对应的财产价值，应作为已故配偶的遗产予以分割。北京市高级人民法院在2018年6月11日发布的《关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》中第6点，针对“被继承人购买公房时根据工龄政策福利，使用已死亡配偶工龄折抵房款的，所获工龄政策福利能否折算后作为遗产分割”进行了回答，认为：按成本价或标准价购买公房时，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承，并提供了遗产范畴的计算参考公式：（已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分÷购买公房时房屋市值）×房屋现值。

参考案例：（2019）浙0104民初10620号 胡某1、刘某1等与胡某遗嘱继承纠纷

法院认为，《中华人民共和国婚姻法 》第十七条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有。被继承人朱爱贞购买案涉房屋时，其配偶胡金宝已过世，不具有自然人的权利能力、更不具有行为能力，被继承人朱爱贞购买的案涉房屋不属于夫妻共同财产，被告胡某2、胡某3、胡某4、胡某5主张案涉房屋为被继承人朱爱贞与其已故配偶胡金宝的共同财产并作为胡金宝遗产进行继承的意见，本院不予采纳。案涉房屋安置时的产权性质为公房，安置人口为原告刘某2、被继承人朱爱贞及其配偶胡金宝，改房时将产权登记为被继承人朱爱贞个人所有，原告刘某2、胡某1、刘某1均不持异议，本院确认案涉房屋产权为被继承人朱爱贞个人所有。

根据国家房改房政策，产权单位将原公房通过优惠的形式出售给已承租公房的职工，具有出售对象特殊性、房屋价格特殊性、优惠政策家庭成员一次性的特点，具有福利性质，工龄优惠系福利性质的具体表现，具有人身和财产的双重属性；被继承人朱爱贞在购买案涉房改房时，使用了其配偶胡金宝生前的工龄优惠，实际使用了专属于其配偶胡金宝的个人财产，故工龄优惠所对应的财产价值应作为已故配偶胡金宝的遗产予以继承。被继承人朱爱贞公证遗嘱中将专属于其已故配偶胡金宝的财产进行处分，不具有法律效力；但该部分遗嘱无效不影响被继承人朱爱贞对自有财产处分内容的遗嘱效力。被继承人朱爱贞已故配偶胡金宝的工龄为29年、每年的工龄折扣率为0.6%，占房改房购买时房屋价格比例的17.4%。房屋现价值原告同意确定为140万、被告同意确定170万，双方均不申请评估且无法协商一致，本院参考同地段房屋市场价格，酌情确定房屋价格为160万元；并酌情被继承人朱爱贞已故配偶胡金宝工龄优惠所对应的财产价值为28万元，该部分财产应作为胡金宝的遗产由原告胡某1、被告胡某2、胡某3、胡某4、胡某5进行法定继承。

冯静雯律师是广东外语外贸大学法学硕士，广州市律师协会信托与财富管理业务专业委员会委员，广州市律师协会女律师工作委员会委员，广东省法学会婚姻家庭法学研究会第六届理事会理事，广东省法学会社会法学研究会理事会理事，羊城律政佳人志愿者服务队志愿者律师，广州市房地产中介协会培训讲师，律家保特邀讲师。

入行以来专注于婚姻、继承、家族财富传承与保护、信托、未成年人权益保护等法律领域，尤其擅长处理财产关系非常复杂的离婚纠纷、继承纠纷等家事诉讼纠纷，至今亲办了数百起诉讼/调解案件，具有丰富的实战经验。曾为广州电视台经济与法栏目撰写多篇法律文章，多次接受广东广播电视台、羊城交通电台等新闻采访，多次受邀为中国建设银行股份有限公司、广州农村商业银行、中国人寿保险股份有限公司、明亚广东分公司等金融机构以及广州市法律援助基金会、妇女联合会、天河区政法委等机构开展多场法律讲座。