原、被告为兄妹关系，各方曾因涉案房屋继承纠纷发生诉讼，经法院一、二审判决，确认涉案房屋由阿北、阿山、阿花、阿毅各继承20%产权份额，阿秋、阿石各继承10%产权份额（以上名字均为化名）。2019年4月，六兄妹办理了上述房屋份额的产权登记。

涉案房屋为楼梯楼，有四房两厅一阳台，两厕所和厨房，现由阿秋一家居住。阿秋表示房屋由其和太太以及女儿居住，但实际上其只使用了其中两个房间；阿山、阿石称他们并不常住在涉案房屋，但是偶尔会回去短暂住一两天；阿北则表示，阿秋从来没有给过钥匙给她，阿秋一家人在涉案房屋居住，她没有办法和他们共同居住。

由于对如何分割共有房屋难以达成一致，阿北将阿秋等五兄妹诉至法院，主张由阿秋购买其份额或以拍卖变卖方式分割房屋。阿秋、阿石、阿山均表示不同意按市场价购买，也不同意拍卖涉案房屋；阿花、阿毅未表态是否同意拍卖。

2021年12月，广州市中级人民法院二审宣判。法院认为：阿北作为涉案房屋的按份共有人，在各共有人之间未约定不得分割共有房屋的情况下，依据《中华人民共和国物权法》第九十九条的规定，有权随时请求分割，且在各方未就分割方式达成一致协议、难以实物分割情况下，二审改判将涉案房屋予以拍卖或变卖的形式分割。

青禾与青穗系父母的养子和养女，二人之间并无血缘关系。2009年、2010年，父母先后因病死亡。父亲无遗嘱，死亡后其法定继承人亦未实际分割遗产。父母生前与养子共同生活，因女儿已移居海外，儿媳与儿子关系不好，曾经起诉离婚，而青禾之子田瑛有轻度脑瘫，故青禾之母立遗嘱将其名下全部房产指定给孙子田瑛继承。但父母的主要遗产是一幢二层德式小楼，建筑面积共计220平方米。除较大的门厅外共有7个可供居住的房间，但只有一个通向外面的通道和建在其中一间房间中的楼梯，除一个明显为卧室的套间外没有单独的卫生间，只在一层有一个厨房，因此，不具备拆分使用和内部分割后单独进行产权登记的条件。故青禾与青穗在办完养母的丧事后，将该幢房屋登记为青禾、青穗、瑛三人按份共有。

青穗长期侨居海外，其继承的不动产自己无法使用，因此曾找哥哥青禾商议，情愿将房屋中自己继承的份额转让给哥哥，请其按照双方分别继承的遗产份额，向自己支付补偿款。青禾认为，妹妹侨居海外，养父母均由自己长期负责照料，父亲突发疾病死亡，未及留下遗嘱；母亲立遗嘱将名下房产留给了孙子田瑛。青穗一家生活条件优越，又不打算回国定居，这套房屋由自己一家人使用合情合理，再说现在房屋升值，自己和儿子并无经济力量向妹妹支付补偿款，故不同意分割共有财产，但承诺妹妹回国时可以无偿在此居住。因多次协商未果，青穗遂诉至一审法院，请求法院依照遗嘱判决分割共有房屋。

一审法院认为鉴于该房屋不具有内部分割后单独进行产权登记的条件，而青禾、田瑛确实经济困难，无力向青穗支付83.37万元补偿款。为了充分发挥案涉房屋的使用价值，判决由青穗使用案涉房屋一层向阳的一间，与青禾、田瑛共用一层的卫生间、厨房和通向街门的走道。青禾与田瑛之间仍按不动产登记簿上记载的份额共有。

二审法院在调解不成的情况下，最终判决：青穗名下的六分之一的房屋产权归青禾所有，青禾自判决发生法律效力之日起60日内，向青穗支付房价款23.35万元，其余60万元，分三期于次年起每年6月向青穗支付房价款20万元，直至付清为止。

常见问题一：

共有人能否请求分割房产？

依据《民法典》第三百零三条规定，共有人之间并未约定不得分割该房屋，可以随时请求分割该房屋。 

常见问题二：

分割方式有哪几种？

依据《民法典》第三百零四条规定，共有人之间可以协商确定房屋分割方式，若达不成协议的，可以选择如下几种分割方式：

一、实物分割   

因城市住宅整体性、功能性以及涉案房屋面积等情况，一般不宜进行实物分割。

二、折价分割   

折价分割是指由共有人中的一人或数人取得共有物的所有权，并向其他共有人按照份额比例支付补偿款或者其他对价的分割方式。    

三、变价分割     

变价分割是指将共有物转为货币形式价金，对价金按比例分割。就房屋而言，主要是通过拍卖、变卖方式将共有房屋变为价金。

常见问题三：

法院会判决哪种分割方式？

根据最高人民法院民一庭意见：

按份共有人请求分割按份共有的不动产，分割时，要考虑房屋是否具有构造上、使用上和登记上的独立性。根据一物一权的原则，对于不符合产权分割标准的不动产，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。不能在保持按份共有的前提下，对不动产各部位的使用权进行分割。

————实物分割一般不可行

 在折价分割房屋时如果共有人中如果没有人愿意取得涉案房屋所有权，或者虽同意接受房屋，但明确表示无力支付其他共有权人房屋折价款的，法院往往以房屋暂不具备分割条件为由不同意采用折价分割的方式对房屋进行分割。 

 ————折价分割一般需要有共有人同意受让房屋份额并进行折价补偿。但当然，也有例外，在案例二当中，二审法院为破解房屋分割的僵局，通过判决分期付款的方式折价分割涉案房屋。

关于变价分割见北京法院张某与贾某1等共有物分割纠纷一案，法院认为：原告主张对涉案房屋进行拍卖或变卖，并对取得的价款予以分割。因各被告未到庭参加诉讼，未能征得各被告就涉案房屋的分割意见，而拍卖或变卖需要履行一定的强制执行程序，需要考察涉案房屋中有无实际居住人，各共有人是否会因此丧失唯一住房等客观因素，据原告陈述，涉案房屋由按份共有人之一的被告贾某3实际居住，并非空置状态，故判决拍卖或变卖涉案房屋将不具有可执行性。因此，原告要求对涉案房屋拍卖或变卖后对取得价款予以分割的诉讼请求，不具备可执行性，本院不予支持。 

————变价分割的分割方式，法院不轻易采用，一般会考虑涉案房屋是否有实际居住人，是否在出租使用，如房屋拍卖是否会使共有人丧失唯一住房。案例一中的判决虽合符法律规定，但却是对法院如何通过判决平衡多方当事人利益的重大考验。